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      公司維修保養管理制度

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      公司維修保養管理制度
       
      場地設施維護是客戶中心的基礎性工作,認真貫徹“以防為主”的方針是保持房屋完好的保證。
      一、總體管理要求
      房屋日常養護的主體包括:地基基礎的養護、樓地面工程的養護、墻臺面及吊頂工程的養護、門窗工程的養護、屋面工程的維修養護管理等。
      二、具體管理方式
      (一)地基基礎的養護
       地基屬于隱蔽工程、發現問題采取補救措施都很難,應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養護工作。
      1、決杜絕不合理荷載的產生
      地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載,會危及整個房屋的安全,而在基礎附近的地表面堆放大量材料或設備,也會形成較大的堆積荷載,使地基由于附加壓力增大而產生附加沉降。所以,應從上下兩方面加切強對日常使用情況的技術監督,防止出現不合理荷載狀況。
      2、防止地基浸水 
      地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件,因此,對于地基基礎附近的用水設備,如綠化、上下水管等,要注意檢查其工作情況,防止漏水。同時,要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。
      3、保證勒腳完好無損
      勒腳位于基礎頂面,將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎,同時起到防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落,會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態,也會因防水而產生基礎浸水的直接后果。所以,勒腳的養護不僅僅是美觀的要求,更是地基基礎養護的重要部分。
      (二)樓地面工程的養護
      1、保證經常用水房間的有效防水
      對廚房衛生間等經常用水的房間,一方面要注意保護樓地面的防水性能,更須加強對上下水設施的檢查與保養,防止管道漏水、堵塞,造成室內外長時間積水而滲入樓板,導致侵蝕損害。一旦發現問題應及時處理或暫停使用,以免形成隱患。
      2、避免室內受潮與蟲害
      由于混凝土防潮有限,在緊接土壤的樓層或房間,水分會通過毛細現象透過地板或外墻滲入室內。室內潮濕不僅影響使用者的 身體健康,也會因大部分材料在潮濕環境中容易發生不利的化學反應而變性失效,造成重大的經濟損失。所以,必須針對材料的各項性能指標,做好防潮工作。
      (三)墻臺面及吊頂工程的養護
      墻臺面及吊頂工程是房屋裝修工作的主要部分,它通常包括多種類型,施工復雜,耗資比重大,維修工序繁瑣,常常牽一發而動全身。所以,做好對他的養護工作,延長其綜合使用壽命,直接關系到業主與管理機構的經濟利益。所以要從以下幾方面進行養護:
      定期檢查,及時處理;
      加強保護與其他工程相接觸;
      注意清潔與清潔方法;
      注意材料的工作環境;
      定期更換部件,保證整體協調性。
      (四)門窗工程的養護
      門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑,應在管理使用中根據不同類型門窗的特點注意養護,使之處于良好的工作狀態。在門窗工程養護中,應重點注意幾個方面:
      1、嚴格遵守使用常識與操作規程
      門窗是房屋中使用頻率較高的部分,要注意保護。在使用時,應輕開輕關;遇風雨天要及時關閉并固定;開啟后,旋啟式門窗應固定;嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態,以防門窗刪變形,關閉不嚴或啟閉困難。
      2、經常清潔檢查,發現問題及時處理
      門窗構造比較復雜,應經常清潔,防止積垢而影響正常使用,如關閉不嚴等。發現門窗變形或構件短缺失效等現象,應及時修理,防止其他部分破壞或發生意外。
      3、定期更換易損部件,保持整體狀態良好
      對于使用中耗損較大的部件應定期檢查更換,需要潤滑的軸心或磨檫部位,要經常采取相應的潤滑措施,如有殘垢,還要定期清洗,以減少直接損耗,避免間接損失。
      (五)屋面工程維修養護
      屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、隔熱等,由于建筑工藝水平的提高,現在又增加了許多新的功能,如采光、綠化、各種活動。屋面工程施工工藝復雜,而最容易受到破壞的是防水層,它又直接影響到房屋的正常使用,并起著對其結構及構造層的保護作用。所以防水層的養護也就成為屋面工程維修養護的中心內容。所以,在使用過程中需要有一個完整的保養制度,以養為主,維修及時有效,以延長其使用壽命,節省返修費用,提高經濟效益。
      1、定期清掃,保證各種設施處于有效狀態。
      2、定期檢查、記錄,并對發現的問題及時處理、
      3、建立大修、中修、小修制度。
      4、加強屋面使用的管理。
      5、建立專業維修保養隊伍。
      三、制度保障
      1、明確維修責任,維修人員二十四小時在崗值勤。
      2、對房屋進行零星養護和計劃養護相結合方針,采取區別對待原則,對不同類型、不同風格、不同結構、不同等級標準的房屋應采用不同的維修標準和維修方案。
      3、對新建房屋做好房屋的日常養護,保持原貌和使用功能,對于舊建筑物根據其年代、結構、質量情況制定不同的維修方案。
      四、檢查與監督
      對房屋檢查可分為定期與不定期檢查,平定房屋完損等級,隨時掌握所管小區房屋的質量狀況。房屋在長期的使用過程中,由于自然的、認為的各種因素影響,房屋的各個零件會受到不同程度的損壞。所以必須經常對房屋主體結構及公用設施進行檢查,同時要督導業主對房屋的合理使用,防止房屋結構、設施設備的過早損耗或損壞,維護房屋和設施設備的完整,提高房屋完好率,讓廣大業主建立一個良好的保養意識。
      五、管理目標       
      1、創造安居樂業的生產生活環境。
      2、物業的保值和增值。
      3、為業主、使用人提供全方位高校、優質、經濟的服務,使物業發揮最大的社會效益、環境效益和經濟效益。
       
       
       
       
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